Что из себя представляет предварительный договор купли - продажи, для чего он нужен и нужен ли вообще? В соответствии с определением, которое содержится в статье 429 ГК РФ, предварительный договор содержит обязательства сторон заключить в будущем договор на тех условиях, которые предусмотрены предварительным договором. То есть предварительный договор по содержанию практически ничем не отличается от собственно договора - за исключением того, что он предварительный. Его назначение - определение (согласование) условий будущей сделки. Процесс же согласования условий будущего договора купли - продажи квартиры может показаться простым только на первый взгляд.
Это существенно
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами договора в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются такие условия, без которых договор между продавцом и покупателем не может быть заключен.
При купле - продаже жилой недвижимости в качестве существенных, обязательных условий законом предусмотрены: данные о предмете договора (статья 554ТК РФ); соглашение сторон о цене (статья 555 ГК РФ); перечень в договоре лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности к покупателю (если таковые имеются) с указанием их прав (статья 558 ГК РФ). К предварительному договору законом предъявляются те же самые требования.
Тут все достаточно ясно. Более подробного пояснения заслуживает лишь статья 554. В ней сказано, что договор в обязательном порядке должен содержать сведения, позволяющие без посторонней помощи и дополнительных документов установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Соблюдение требований вышеуказанных статей является обязательным, а несоблюдение влечет за собой недействительность сделки.
О принадлежностях
Несколько сложнее обстоит дело с иными существенными условиями, которые являются существенными не в силу закона, а в силу своей важности для субъектов сделки. Чаще всего это условия, определяющие судьбу важных для пользования квартирой вещей: отопительных, осветительных приборов, электрических печей и прочего.
Статья 135 ГК РФ дает нам определение «принадлежность главной вещи». В законе сказано: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Это означает, что оборудование, необходимое для использования жилого помещения (отопительные приборы, сантехника и прочее) должны быть переданы покупателю вместе с приобретаемой квартирой в том случае, если стороны не договорятся об ином. А вот можно ли отнести к категории принадлежностей, например, электрическую плиту? По моему глубокому убеждению - нет. Но есть на этот счет и другая точка зрения. Тем не менее, гражданам интереснее другое: каким образом избежать взаимного непонимания и конфликта в самый ответственный момент? Перечень в договоре вещей, переходящих к покупателю вместе с недвижимостью, как раз и позволит избежать этого.
Сроки исполнения отдельных обязательств (уплаты денег, передачи имущества) - тоже очень важный момент, которым не следует пренебрегать при заключении предварительного договора.
Когда все по правилам
В итоге предварительный договор может оказаться документом более подробным и объемным, нежели собственно договор купли - продажи. Часто бывает так, что многие условия, предусмотренные предварительным договором, даже не попадают в договор купли - продажи, предназначенный для государственной регистрации. Не попадают просто потому, что к моменту заключения договора купли - продажи в этом уже нет необходимости: условия эти зафиксированы в предварительном договоре, однозначно понимаются сторонами что называется, «у всех в голове». Именно к достижению такого эффекта и надо стремиться на стадии заключения предварительного договора. Если такой итог достигнут, значит, предварительный договор свою задачу выполнил. По этой причине следует уделять особое внимание процедуре заключения предварительного договора - на этом время экономить не стоит.
Есть у предварительного договора и еще одна функция. При наличии предварительного договора, заключенного по всем правилам, любая из сторон вправе, в случае отказа другой стороны от заключения основного договора, обратиться в суд с требованием об исполнении достигнутых договоренностей.
0 коммент.:
Отправить комментарий