Принято считать, что стремление россиян досрочно рассчитаться по ипотечному кредиту связано с особенностями менталитета. Что и говорить, привычка жить в кредит не каждому дается легко. Но все же желание побыстрее погасить ипотечную задолженность больше оправдано другим фактором - сугубо экономическим. Однако зачастую банки выдвигают определенные условия и даже штрафы, чтобы воспрепятствовать досрочному погашению долга заемщиком.
При выдаче ипотечного кредита большинство банков предлагают аннуитетную схему платежа, при которой ежемесячные выплаты разбиваются на весь срок кредитования в равных долях. Подобная схема выгодна тем заемщикам, которые могут ежемесячно выплачивать одну и ту же, ограниченную денежную сумму. Такая схема хоть и выгодна основной массе ипотечных заемщиков, но при этом предполагает, что первые несколько лет заемщик выплачивает по большей части проценты, а основной долг практически не уменьшается. Поэтому, как правило, немного обжившись и сделав ремонт, высвобождающиеся средства заемщики пытаются направить на досрочное погашение кредита, пусть даже и частичное.
Досрочное погашение кредита - добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.
На сегодняшний день многие ипотечные заемщики стремятся если не полностью выплатить остаток кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором, то хотя бы сделать частичное досрочное погашение. Проще говоря, отдавать в банк сумму, превышающую обязательный платеж. Этому способствуют рост зарплат и повышение благосостояния населения. Например, человек брал кредит два -три года назад, стоимость квартиры и суммы ипотечных кредитов в тот период были небольшие, и на сегодняшний день они вполне сопоставимы с уровнем потребительских займов. Соответственно, по прошествии времени выросли цены на жилье, увеличился в несколько раз и уровень дохода заемщика. Теперь многие заемщики в состоянии погасить досрочно всю задолженность.
Однако зачастую, изъявив желание погасить кредит раньше времени, заемщик сталкивается с непредвиденными трудностями. Банкам досрочное погашение невыгодно ввиду недополучения запланированного дохода. Поэтому, несмотря на то, что досрочное или частичное досрочное исполнение обязательств заемщиком возможно в любом ипотечном банке можно отметить ряд существующих ограничений:
Одни банки устанавливают срок моратория в среднем на шесть месяцев. В этот период банк запрещает досрочное исполнение обязательств заемщиком. Другие банки не устанавливают моратория, но при этом в договоре предусмотрены штрафные санкции на определенный срок. В среднем штраф составляет 3% от суммы платежа в срок досрочного погашения кредита в течение первого года пользования. По большому счету, все зависит от условий, которые прописаны в кредитном договоре.
К числу препон можно отнести также установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет частичного досрочного погашения. Средняя планка минимальной суммы частичного исполнения обязательств сегодня составляет порядка 25 тысяч рублей.
Конечно, пока еще встречаются программы, позволяющие досрочно гасить кредит сразу и без каких - либо ограничений, но только в одном банке. Единственный банк, не устанавливающий срока моратория и штрафа за досрочное погашение кредита, - Сбербанк России.
В обязательном порядке, прежде чем досрочно частично или полностью исполнить свои обязательства, заемщик должен написать заявление - обязательство, которое может быть направлено банку не позднее, чем за 15 дней до дня предполагаемого осуществления платежа.
У многих может возникнуть резонный вопрос каким образом банк пересматривает график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением? Этот момент должен быть четко прописан в договоре, и об этом нужно подумать заранее, предварительно посоветовавшись со специалистом.
Чаще всего кредитные организации при внеплановых платежах сокращают срок кредитования. При этом размер ежемесячного платежа не меняется. Некоторые банки дают заемщику возможность самому выбрать, уменьшить ли срок кредитования или сделать перерасчет ежемесячного платежа.
И здесь каждый решает для себя, что ему выгоднее. С одной стороны, психологически спокойнее, когда понимаешь, что кредит будет отдан не через 20, а, к примеру, через 10 лет. С другой, более выгодно платить ежемесячно меньшие суммы, а «высвободившиеся» средства опять - таки направить на досрочное частичное погашение.
В любом случае, после внесения сумм в счет досрочного погашения банк должен предоставить заемщику новый график платежей. А для того, чтобы определить целесообразность досрочного гашения долга, и чтобы впоследствии все прошло без эксцессов, лучше обратиться за консультацией к специалисту по ипотечному кредитованию. Ведь при правильном подходе досрочное погашение можно рассматривать и как способ вложения средств, и как возможный доход.
